辰寓住房租赁智能运管平台

·2022智慧城市先锋榜·入围案例

李保均  黄辉  谭友

重庆数字城市科技有限公司

重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司

“十四五”期间，我国开启了全面建设社会主义现代化国家新征程，大数据、云计算、移动互联网、物联网、人工智能等新一代数字技术迅猛发展，成为推进现代化建设的强大动力。新科技革命成果不断融入生产生活，改变传统的生产生活方式，改变人们的行为方式、社会交往方式、社会组织方式和社会运行方式。并且“十四五”规划纲要第十六章关于加快数字社会建设步伐中也提到，要使数字技术全面融入社会交往和日常生活中去，促进公共服务和社会运行方式创新，构筑全民畅享的数字生活，以数字化助推城乡发展和治理模式，全面提高运行效率和宜居度，加快生活服务业品质化发展。

党的十九大报告提出：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。住房租赁市场作为我国住房供应体系的重要组成部分，在改善居住环境、增强城市人才吸附力、助推城市发展方面具有重要意义。

结合“十四五”规划中关于数字技术全面融入社会建设的主旨，重庆市地产集团在贯彻落实市政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的基础上，推出第一个市级国有租赁运营平台—辰寓住房租赁智能运管平台，不仅致力于发挥国有企业在住房租赁市场培育和发展中的引领和带动作用，打造一个专业化、市场化、智能化的住房租赁运管平台，更利用先进的智能平台+物联网技术，用全新的数字化建设理念，打造一个具备智能看房、在线认证签约、在线智能房屋管控等特色的智能运管平台，不仅响应重庆市科教兴市、人才强市的战略发展规划，满足“来渝新市民”多元需求，更以完善的配套设施、时尚的租住社交文化、智能化的用户终端为来渝就业创业的各类青年人才提供优质、智能、时尚、舒心、满意的优质居住环境，使“新市民”在渝为了梦想而奋斗拼搏的同时，也能感受到家的温馨，助推重庆打造成为优秀人才的向往之地、聚集之地、创业之地。

辰寓住房租赁智能运管平台以移动云服务和物联网基础为底座，统一全域数据标准，建设以运管平台管理端为核心，智能设备、双移动端APP和社交板块为主要功能的一站式租赁住房运管体系，从而实现多渠道引流保客、精准化推送房源信息、智能化少人化公寓管理、无纸化流程和财务审核的智能公寓运管效果。

1、总体架构

总体架构上，辰寓住房租赁智能运管平台以移动云服务和物联网平台为基础，在基础支撑之上，统一数据标准、服务标准和业务标准，建立高内聚低耦合的功能模块，并最终以APP、公众号、推文、WEB等展现形式为用户和管理人员提供智能服务。

图1：辰寓住房租赁智能运管平台总体架构图

在总体架构图中，按层级架构主要分为基础层、数据层、业务层、应用层：    基础层：基础层是整个智能运管平台的基础底座，主要包含移动云服务基础和智能设备的物联网基础。其中移动云服务基础提供：云服务器、网络安全设备、高速网络、数据库及其备份等功能，是整个平台建设的基础，平台所有数据和应用也都统一部署在此基础之上；而物联网基础则提供所有住房租赁相关的智能设备全方位管控服务，包括随时查看房屋视频监控、房屋智能水电表读数和控制、智能门锁控制、其他物联网设备管控等。

数据层：数据层是以系统建设实际需求为基础，参考行业标准和规范，对平台涉及的所有数据，建立的一套适合辰寓住房租赁智能运营平台建设需要的数据管理和服务体系，其核心建设部分就是统一数据标准，无论房源数据、配置数据、人员数据还是验证用的第三方数据，都必须通过标准接口进行统一，确保数据的高复用性。同时，统一数据的同时做唯一数据源，确保无论WEB平台、APP端还是公众号，都实时调用同一套数据，确保信息的时效性。

业务层：业务层囊括了整个平台的业务展现形式，例如用户端APP主要面向大众租客群体，需要的是精准推送和高效的互动反馈，员工端APP则只面向公寓管理人员，作为WEB管理端的移动版，需要一部手机搞定所有公寓管理业务。而WEB管理端则主要面向公司管理层和公寓店长，拥有全部权限和全局视野，能够准确掌握所有用户、租客、员工的实时情况。而公众号/小程序则是纯引流保客的抓手，不需要太多具体功能，需要的是丰富的活动以增强粘客度。

应用层：应用层则是整个底部板块相互配合和交互后集中效果的呈现，也即是智能运管平台具体的应用功能，包括多维度地图找房、多渠道在线咨询、在线认证、在线签约、在线支付、多终端智能设备状态查看管理、在线巡检报修、房源状态变更智能提示等。

2、建设内容

2.1 房源智能管理

对房源的整体智能管理是辰寓住房租赁智能运管平台最核心的功能，包括对发布房源、租客搜寻房源、广告推送房源、房源状态变化、房源运营管理等，是整个平台的主流业务线，其余功能均为此功能的附属业务线功能，只有确保“房”的状态正常，才能确保对应的租客、设备、管家、广告、合同、支付等状态正常。

2.1.1租客多渠道找房

图2：辰寓公众号搜索房源一键导航

图3：辰寓APP“地图找房”                    图4：房源详情展示图

图5：辰寓住房租赁智能运管平台用户实名认证图

图6：辰寓住房租赁智能运管平台房源状态详情图

图7：辰寓APP账单详情图

针对零星收租的分散式业务模式，辰寓住房租赁智能运管平台同样提供个人上传和员工收录房源两类模式：

若个人上传房源，可直接通过APP“我要出租”功能进行上传，待系统审核通过后，即可签订委托管理协议；若员工收录房源，可通过分散式业务板块进行收房审批流程，通过后可直接向房东发起合同签约邀请，双方完成在线签约后房源即可进行上架展示。同时平台会对分散式业务收录房源同样进行智能化管控，智能核查房源状态、租客租期等，对不符合要求的房东或者租客推送提示消息，减少管理双方的工作量。

2.2 智能在线签章

2.2.1 实名认证

租客或房东在正式合同签约前，必须通过用户端APP上传有效的身份证照片做实名认证，平台会自动对填报的身份号与身份证照片进行对比核实，未通过实名认证的用户无法进行租房、签约、付款等所有关键操作。

图8：辰寓APP实名认证图

2.2.2 活体检测

图9：辰寓APP协议签约前活体检测图

2.2.3 在线签章

合同在线签约前，平台会首先对签约甲方（辰寓公司）公证的电子公章做CA认证检测，确保电子公章未被篡改，随后平台会自动根据员工端指令向CA电子认证服务机构推送完整的合同和用户信息，得到电子证书后立即向用户端APP推送有效电子合同，待用户完成在线签字后一份具有司法有效性的电子合同才宣告完成。在线签章不仅极大降低了签约过程中的人力成本，而且全程无纸化流转，避免了人为篡改的可能，提高合同安全性和私密性。

图10：辰寓APP内合同预览            图11：辰寓APP内合同在线签约

2.4.1 数据看板分析

辰寓住房租赁智能运管平台实时对所有业务线进行统计分析，突出展示运营管理者感兴趣的数据或者图表，方便管理者一目了然掌握全部门店经营信息。

图12：辰寓住房租赁智能运管平台运营统计展示图

图13：辰寓住房租赁智能运管平台智能分析图

2.4.2 活动推送

由于统一数据标准和唯一数据源，只需简单配置活动参数，活动即可自动向用户端APP、公众号、小程序等推广平台进行推广，并且活动数据实时同步、实时更新。

2.4.3 智能报事报修

当租客通过用户端APP发起报事报修事件时，消息会自动同步给后台与员工端APP，方便管家随时掌握报事报修详情，平台则会根据设定的规则自动向相关负责人推送上门维修的通知，极大提高处理效率。

2.5 智能财务管理

平台除了智能化处理常规业务运营外，也支持财务自动化处理，包括对每一笔执收的房租、保证金、定金等自动进行归属拆分到表，自动计算各项金额、税额等，一定程度减少财务人员自动对账的工作量。

图13：辰寓住房租赁智能运管平台财务管理图

利用物联网平台对房源中智能居家设备进行统一接入和管理，对上推送数据至智能运管平台，使租客、管家、运营者能时刻掌握每个房间的水量、电量、网络情况、智能门锁开闭情况，并为自动计算能耗账单提供设备数据；对下能根据平台或APP下发的指令控制各个智能设备，包括控制水电表通路、控制网络开断、控制智能门锁开闭（临时密码失效）等，从而达到智能、便捷的服务效果，也能极大提高租客的满意度。

辰寓住房租赁智能运管平台采用立足重庆、辐射成渝、最终走向全国的战略发展思路，平台于2021年底上线运行来，在智能化程度、人力成本、管理成本、推广效应方面具有十分显著的应用效果。

智能化程度方面：以移动云服务平台+物联网平台为底座，以统一数据标准、模块化开发思路为导向，使得建成的平台不仅能够满足住房租赁运营管理全部传统需求，更是在远程抄表、远程开锁、水电自动控制、账单自动结算、房源状态自动变更等方面做到数字化、智能化。

人力成本方面：采用智能运管平台后，由于绝大部分业务都能通过APP或者WEB管理端在线处理，无需坐店，没有纸质文件产生，使得一个门店工作人员由原来的1店长+2管家+2清洁+1运维的配置，变成1店长+2管家+3清洁+1运维能同时管理至少3个门店。以辰寓公司康美青年公寓门店为例，单纯人力成本这一块，一个门店一年至少节约30-45万元。

管理成本方面：采用智能运管平台后，由于工作人员的大幅减少，组织架构必然精简许多，并且可以去掉如巡查员、抄表员等非必要岗位，通过减少人力成本、管家生活开支等方面进一步降低管理成本，以辰寓公司大竹林公寓门店为例，管理成本一年至少可以降低约30%。

推广效应方面：平台体系中拥有APP、公众号、小程序等推广引流的抓手，并且能够通过周边产品、广告宣传等进一步提高品牌推广效应，以辰寓公司“辰寓”品牌为例，应用智能运管平台体系后，品牌曝光率每月10%-15%的增幅，推广效应显著。

辰寓住房租赁智能运管平台采用“一个移动云服务平台”、“一个物联网平台”、“三大终端”、“N个实际应用”的“1+1+3+N”体系架构， 移动云服务平台提供智能运管平台的云计算资源和数据中心，形成统一全域的数据体系，加上云服务平台的核心数据汇聚处理能力，进而达到全域住房租赁数据智能分析、业务智能流转的创新效果。物联网平台为智能运管平台提供了所有设备的远程控制能力，实现了现场设备远程管控、设备度数自动获取和计算的效果。3大终端分开部署，不仅使得平台运行稳定，也兼顾业务快速扩展的大数据响应需求。由于采用统一数据标准和模块化开发策略，N个智能化应用只需根据实际业务需求，通过底层技术架构就能够快速的配置搭建各类应用，可以高效地为企业实现利益最大化的效果。

2、提供了新时期智能租赁住房运营新模式

相较于传统住房租赁市场“拿房-装修-集中租赁-收租”的运营模式，辰寓住房租赁智能运管平台提供了全新的运营模式：即紧跟时代步伐，采用全面数字化、智能化手段完成传统运营模式全部功能，除此之外，平台加大对了“租赁文化”部分的建设投入，通过小程序、公众号等平台，使得年轻一代租客不仅能住得便捷舒心，更要在租赁圈、社交圈、文化圈中有供自己展现的平台，提高平台对租客的粘性和吸引力，同时租赁文化圈子的数据扩散效应能更快推广住房租赁品牌，实现“1个老用户推荐N个新用户”的连锁运营模式。

3、提供了 “智慧城市”建设中“住”的新思路

辰寓住房租赁智能运管平台除了能帮助用户实现智能化的租赁居住需求和帮助企业实现公寓智慧化的管理要求，更能通过一站式租赁居住服务体系，满足大量都市青年群体在新城市安家居住的迫切需求，因此，相比投入大量资金和资源在街道、社区一级建设智慧城市各个板块，着眼更小一级的区域租赁门店，打造一个标准的集中式智能公寓能够解决220-300人居住需求，完善成本却不到智慧社区建设的十分之一，还能盘活各个区域闲置的房源和基础设施，加上智能租赁运管平台模块化可快速配置的建设特点，能够快速同门店所在辖区各部门（如民政、公安、社保等）进行联动和数据共享，完全能够解决都市新市民和流动人口在人文居住和城市管理中方方面面的问题，此举不失为“智慧城市”建设中“住”的一个全新思路。

1、首个市级国有住房租赁运管平台

由重庆数字城市科技有限公司与重庆市渝地辰寓住房租赁有限公司联合建设的辰寓住房租赁智能运管平台是重庆首个市级国有住房租赁运管平台，国资背景下的租赁平台能够给予租客更多的安全保障，完全避免传统中介和租赁平台无故跑路等风险。除此之外，国资背景的租赁品牌上市，也能够为鱼龙混杂的住房租赁市场提供一个品牌标杆，间接促进住房租赁市场的制度完善及行为规范，还能打破有些人传统思维中国有企业智能化水平不高的偏见，提升区域住房租赁品牌形象。

2、更实惠的租赁价格

国资背景下的辰寓品牌相较于商业化租赁品牌，其拿房价格更低，肩负的社会责任更多，因此同样性价比的房间租赁价格相较于商业化租赁品牌便宜15%-20%，可以避免其他租赁品牌溢价过高的情形，具有良好的社会经济效益性，起到租赁市场“压舱石”的作用，能够一定程度提高租客的社会好感度。

3、规范市场行为

辰寓住房租赁智能运管平台由国有企业开发建设，将严格遵照执行各级政府行政关于住房租赁市场的指导意见，从房屋安全、价格、智能化程度、服务水平、资金安全方面都会给其他商业品牌起到标杆和规范作用，营造公平合理的市场竞争环境，驱逐劣质租赁品牌，共同促进租赁市场的健康发展。

4、在智慧住建框架下，满足“来渝新市民”安家需求

平台创新提出“城市.梦想.家”的全新租住理念，以智能化的用户终端、完善的配套设施、时尚的租住社交文化为来渝就业创业的各类青年人才提供优质、智能、时尚、舒心、满意的优质居住环境，使“新市民”在渝为了梦想而奋斗拼搏的同时，也能感受到家的温馨，助推重庆打造成为优秀人才的向往之地、聚集之地、创业之地。